Logement : le compte n’est pas bon

Depuis de nombreuses années, la question du logement à Genève semble se résumer à celle des logements d’utilité publique (LUP) destinés à la part la moins aisée de la population. Début juillet, l’Etat a publié son rapport d’activité annuel sur l’évolution de ce parc de logement. Il est ainsi focalisé sur un seul objectif, le recensement des « LUP », qui devraient atteindre 20%. Or, en 2015, ce taux était légèrement inférieur à 10% (15 900 logements locatifs sur 160 000).

En termes de logements « bon marché », que représente ce chiffre de 10%? Paradoxalement, rien… Il ne correspond en effet qu’aux logements formellement qualifiés de LUP, c’est-à-dire réservés à des locataires respectant un taux d’occupation et un taux d’effort financier (rapport entre le revenu et le montant du loyer) adéquats. Des appartements à faible loyer, s’ils ne répondent pas à ces concepts administratifs et à une pérennité de 50 ans, ne sont pas considérés comme participant au logement « social ». Un large pan du parc immobilier genevois est ainsi oublié. Nombre de logements détenus par des caisses de pension, par des fondations sans but lucratif, par des coopératives ou par des privés – notamment les logements occupés depuis de nombreuses années par un même locataire – proposent en effet des loyers « répondant aux besoins prépondérants de la population ». Aucune cartographie de cette offre de biens locatifs dont les loyers sont comparables voire inférieurs à ceux des LUP n’est malheureusement disponible.

La politique actuelle se fonde exclusivement sur la classification formelle des appartements et consiste essentiellement, depuis de nombreuses années, à déterminer la part de LUP qui sera obligatoirement réalisée dans les projets immobiliers. Pourtant, l’enjeu ne se situe pas à ce niveau. La principale faiblesse du logement genevois est avant tout sa situation de pénurie.

Année après année, le constat est clair : trop peu de logements sont construits à Genève pour accueillir les nouveaux résidents de notre canton. Avec 5000 nouveaux habitants en moyenne ces dix dernières années, la pression est grande et les nouveaux bâtiments suffisent à peine à satisfaire la demande. Le taux de vacance des logements, compris entre 0,2 et 0,4% par an sur cette même période, en atteste. Corollaire de cette pénurie, les objets proposés sur le marché le sont à des loyers prenant en compte cette forte demande, c’est-à-dire plus élevés que dans un marché à l’équilibre (on estime cet équilibre atteint lorsque le taux de vacance s’approche de 2% du parc immobilier).

Une politique sociale du logement doit proposer une vision globale. L’acte de construire doit être rendu plus aisé, administrativement plus rapide et moins fragmenté. Un domaine régi par plus de cent lois et règlements ne peut se développer à satisfaction. A l’heure où un carcan supplémentaire voit le jour au travers des réserves de la Confédération sur le plan directeur cantonal 2030, en raison de l’emprise de celui-ci sur la zone agricole, il est urgent que l’Etat développe une autre politique du logement afin que les locataires aient à nouveau le choix de leur appartement, dans un marché détendu. Alors, les comptes seront bons, pour l’ensemble de la population.