Aménagement du territoire : Au tour de Genève d’entrer dans le dense !

« Construire la ville en ville » : un slogan qui reste d’actualité pour qui veut préserver le sol. Mais la ville peut-elle encore être densifiée ? Certainement, pour autant qu’elle le soit avec qualité. L’édification de tours pourrait, dans certaines conditions, répondre au double objectif de densifier et d’économiser du terrain, mais ce n’est pas non plus la solution « baguette magique ». L’aménagement du territoire demande un peu d’audace et beaucoup de bon sens.

Il y a 10 ans, la CCIG avait mandaté le Laboratoire de la production d’architecture (lapa) – au sein de la faculté d’architecture de l’EPFL – pour réfléchir à ce que devrait être le visage de Genève vers le milieu des années 2030. Il en était résulté un document baptisé « Une Constitution urbaine pour Genève ».

Densité et transport public

Les propositions formulées partaient du constat que la pénurie existante de logements, alliée à la prévision de croissance démographique d’ici à 2030, montrait que 50 000 nouveaux logements devraient être construits à cette échéance. Pour formuler le problème différemment : comment loger les Genevois, sans gaspiller le sol et détruire la campagne ? La réponse : densifier à l’intérieur de la première couronne urbaine (notamment en comblant les « dents creuses » ou par le biais des surélévations), définie comme un périmètre de 4 km autour de l’hyper-centre-ville, et, binôme indispensable, optimiser les réseaux de transports publics.

Le cercle vertueux densité d’habitants-réseau de transports publics est une évidence pour l’ensemble des professionnels, et il est aussi la condition sine qua non qui permet d’éviter le mitage du territoire sur lequel la population vient de voter. Mais le terme de « densité », appliqué au milieu urbain, effraie la plupart des citoyens. Et il faut bien dire que, lorsqu’on voit les barres d’immeubles construites dans les années 50 ou 60, on ne peut pas vraiment leur donner tort. Sauf que densité et qualité riment fort bien, pour peu que les acteurs – maîtres d’ouvrage, architectes, législateur et administration publique – sortent des schémas préconçus.

Définitions subjectives

La mise en œuvre tant de la densité que de la qualité se heurte à un problème de définition, car tant l’une que l’autre est éminemment subjective. S’agissant de la densité, de multiples indices existent**. On utilise communément l’indice d’utilisation du sol (IUS), qui se traduit par le ratio surface de plancher/surface de terrain. Toutefois, il n’y a pas de relation entre la densité et la forme urbaine. Ainsi, le Vieux-Carouge présente une densité identique à celle des Morgines à Onex** ; ces quartiers offrent toutefois des visages très différents. De même, il n’y a pas non plus de relation entre densité et hauteur.

Même question pour la qualité : comment la définir ? Pour Francesco Della Casa, l’architecte cantonal, la qualité est collectivement reconnue, mais elle évolue dans le temps. Elle se caractérise par sa solidité et sa capacité à être utile pendant longtemps même avec un changement d’affectation. Par comparaison, il donne volontiers l’exemple des briquets Bic et Zippo : tous deux remplissent la même fonction, mais leur esthétique, leur praticité et leur durabilité ne sont pas les mêmes.

Dans une ville dense, ce qui fait la qualité, c’est l’interaction entre les éléments tels que diversité du bâti et des volumes, emprise au sol, surfaces piétonnes, surfaces vertes, etc., « comme dans une société, dit l’architecte cantonal. C’est pourquoi l’articulation entre tous ces éléments est importante. La limite de la densification, c’est le réseau d’infrastructures. Et de conclure : La densité est une chance pour la qualité. »

La qualité n’est pas forcément chère, mais demande de la flexibilité

Bonne nouvelle, la qualité n’est pas forcément chère. « La partie la plus importante du projet est la réflexion sur le contexte, c’est-à-dire la phase de conception, pense l’architecte cantonal, et c’est aussi la phase la moins chère ». On s’en serait douté : mais employer des matériaux chers n’est évidemment pas un gage de qualité.

Dès lors, comment promouvoir la qualité ? Pour Francesco Della Casa, la première condition est de mettre en concurrence plusieurs variantes. Pour que cela fonctionne, encore faut-il un maître d’ouvrage courageux qui soit d’accord de prendre des risques et que la solution consensuelle ne soit pas choisie au détriment de la solution novatrice. Il cite volontiers en exemple un récent immeuble HBM réalisé par une coopérative au chemin Soubeyran.

L’architecte a proposé un effort sur le revêtement de sol, avec du parquet dès l’entrée de l’immeuble (il est plus chaleureux, donne le sentiment du chez-soi, oblige à veiller pour qu’il ne soit pas dégradé). En contrepartie, les murs sont en béton brut. Du point de vue technique, l’isolation a été réalisée en paille : une première, qui a nécessité de l’administration, comme d’autres éléments de la construction, de réfléchir en dehors des normes usuellement appliquées.

« Repenser les normes administratives sera probablement l’un des grands défis à Genève pour arriver à combiner densité, qualité et coût abordable des constructions. Ainsi, réfléchir au m² plutôt qu’à la pièce pour les logements locatifs situés en zone de développement éviterait d’essayer de caser un maximum de pièces sur une surface donnée », dit José Gonzalez, directeur de Bricks Development AG. Autre exemple : augmenter la marge de manœuvre dans les PLQ (plans localisés de quartier) à la disposition des maîtres d’ouvrage et des architectes. Une marge plus généreuse, tout en respectant l’objectif de densité accordé et la règle de calcul des droits à bâtir établie par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière permettrait par exemple de concevoir des bâtiments avec des épaisseurs variables, des décrochés en façades et/ou en toitures ou encore des percées sous les immeubles. « Ce sont autant d’éléments qui ne peuvent être affectés directement à un logement mais qui contribuent à l’harmonie et à la convivialité de l’ensemble du bâtiment, c’est-à-dire à sa qualité perçue, poursuit José Gonzalez. La plupart des opérateurs et investisseurs sont soucieux de réaliser des projets durables et de qualité en coordination très étroite avec les autorités, car ce sont elles qui comprennent le mieux leur territoire. A la fin, lorsqu’un projet d’habitations est développé, la seule question à se poser est : est-ce que j’ai envie de venir habiter ici ? », conclut-il.

La tour : solution au mitage du territoire ?

La tour répond indéniablement à la préoccupation d’obtenir de la densité tout en libérant de l’espace au sol pour des aménagements collectifs. Mais il ne faut pas pour autant la parer de toutes les vertus urbanistiques. « La tour est adéquate quand elle permet d’éviter les déplacements en voiture », dit Francesco Della Casa. « Ainsi, Chicago est d’abord un réseau de transports : la relation entre la tour et le moyen d’y arriver est fondamentale ». En effet, au contraire de ce qui se pratiquait dans les années 60, la tour ne doit pas être éloignée de tout. Ainsi, elle ne doit pas être considérée comme un objet unique, un « geste architectural », car elle fait le vide autour d’elle. Bien au contraire, une tour doit s’insérer de manière harmonieuse dans son environnement. « La question n’est pas d’être pour ou contre des tours, explique l’architecte cantonal, mais où il est pertinent de les placer ».

C’est dans ce sens que le conseiller d’Etat Antonio Hodgers, lors de la 14^e Journée du logement, organisée par le Département du territoire et dédiée en 2018 à la thématique de la tour, a affirmé que « dans le plan de l’Etat, la tour restera l’exception ». Sa vision, a-t-il poursuivi, est à l’échelle d’une métropole régionale et non des tours triomphantes des grandes villes.

Si la tour peut être une solution au mitage du territoire, elle vient avec un coût. « Les tours sont des objets plus chers », assène José Gonzalez. Malgré des dimensions imposantes, elle présente en réalité un rendement inférieur à celui d’un objet typique, car il y a également moins de surface à louer, par exemple du fait des dispositifs de sécurité dus aux contraintes feu. « La tour est un objet qui doit être réservé aux endroits avec un sol de fondation de qualité où le prix du terrain est élevé, même s’il n’est pas impossible de construire une tour à des prix concurrentiels, poursuit José Gonzalez. Elle n’est donc pas faite pour du logement social. Mais elle peut être mixte, par exemple avec des logements locatifs, des PPE et avec des surfaces de bureaux et de commerces. En tout cas, la mixité est la clé de tout aménagement urbain ! ».

Le cas du Hardturm Areal

Fin novembre 2018, les citoyens de Zurich acceptaient en votation populaire un « deal » entre la municipalité et des investisseurs privés (dont Credit Suisse) dans lequel la construction de deux tours finançait la réalisation d’un nouveau stade football.

Concrètement, la ville va octroyer un droit de superficie à prix préférentiel d’un million de francs annuels – représentant 18 francs/m2 – pour la construction de 600 appartements de haut standing principalement, dans deux tours de 137 mètres. Le rendement de ces deux bâtiments permettra de financer le stade de football dont l'inauguration est prévue en 2022.

Par l’abattement consenti sur le droit de superficie, d’une durée de 92 ans, la ville de Zurich renonce à des recettes de 1,7 million de francs par an. On peut considérer qu’il s’agit d’une participation publique indirecte au projet d'un coût global de 570 millions de francs, dont 105 millions pour le stade.

L'accord sur les tours porte sur une durée de 92 ans. Au terme de cette période, les tours seront cédées à la ville pour un montant équivalant à 80% de leur valeur future.

Est également comprise dans le droit de superficie, une surface qui sera attribuée à une coopérative de logement (174 logements aux loyers particulièrement abordables et des petits commerces). Credit Suisse s'engage en outre à céder, ailleurs, cinq bâtiments afin que la ville y réalise 125 appartements bon marché supplémentaires.

* On peut retrouver indices et exemples sur le site www.densite.ch

* Consulter la brochure « La densité bâtie : un indice clé », téléchargeable sur le site https://zenodo.org/record/16068